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投资要点
5月32城累计销售面积同比-41.1%，环比-0.4%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，5月累计成交面积（截至26日）同比-41.1%，环比-0.4%。其中一线城市同比-55.4%，环比-29.2%；二线城市同比-35.2%，环比+1.1%；三四线城市同比-47.2%，环比+10.7%。一线城市中上海有所回暖，环比+76.3%，北京、深圳分别环比-30.3%与-53.4%；在统计的二线城市中，除成都、南宁及济南外，均有不同程度回暖，其中苏州和青岛表现较好，分别环比+34.5%及28.6%；三四线城市表现各异，镇江、莆田及连云港表现亮眼，分别实现环比+88.7%、88.0%与+67.2%。
厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，国央企和地方平台继续托底。1）厦门：第二轮集中土拍推出的10宗地流拍一宗，底价成交5幅、溢价成交3幅，其中触顶成交仅一幅，平均溢价率仅1.4%，较首轮下降5.4pp。本轮拿地企业均为本地国企或央企，其中本地国企为拿地主力，9宗成交地块中6宗由本地国企轨交、建发、国贸和联发分食，占成交总金额的74%。2）福州：第二轮集中土拍推出14宗地流拍3宗，3宗小型宅地摇号成交，整体溢价率降至2%，较首轮再降2.2pp，达到集中供地以来溢价率最低水平。拿地房企仍然以国企央企和地方平台公司为主，其中建发竞得2宗宅地，地方平台公司拿地幅数占比超过50%。
中央政策持续发力，维稳力度不断加强。5月23日，国务院常务会议提出实施6方面33项措施稳经济，其中针对地产提出因城施策支持刚性和改善性住房需求，新开工一批老旧小区改造项目。5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放积极信号：1）从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率，支持财务可持续企业适当加杠杆，支持家庭部门的个人住房与消费贷款；2）落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；3）督促各项政策有效落地。向12个省派出督查组对政策落实和配套开展专项督查。此外，27日上交所为5家民营房企发债安排路演，境内债券发行有望逐步回暖。
多地预售资金监管解绑加快。政治局会议召开后，成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管，2022年以来已有28省市放松预售资金监管。预售资金监管调整内容主要涉及降低重点监管资金、增加拨付节点、提高拨付比例、银行保函替代、企业信用差异化管理、提前提取预售资金等6方面，行业流动性压力有望得到缓解，优质房企将更加受益。
投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
