核心观点
近期核心观点： 基本面分歧时， 信心比黄金重要
429 政治局会议以后， 地产股从“政策放松共识” 阶段， 进入“基本面分歧”阶段。 从“救不救” 的博弈进入“能不能救活” 的分歧， 政策效果成为核心矛盾。 5 月份市场并未明显改善， 进一步加重了对基本面的担忧， 更多人开始认为“放松也没用” ， 所以出现行情震荡。
不管大家对房地产的看法如何， 房地产回归正常轨道， 是当前政府、 企业、居民的共同利益所在， 因此没有必要对销售过度担忧， 或者说， 没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧， 三季度销售修复是非常大概率的。 此外，地产板块前期政策博弈带来的涨幅已很大程度回吐， 此时反而是基本面投资最乐见其成的机会。 熬过 6 月， 就是大机会。 建议关注保利发展、 招商积余。
销售： 市场未见明显回暖
从月度数据看， 景气度仍低迷。 2022 年 5 月单月 300 城住宅销售面积 2582万㎡， 环比提升至+8%， 同比降幅缩窄至-52%； 2022 年截至 5 月， 300 城住宅累计销售面积 13228 万㎡， 同比-48%。 2022 年 5 月单月百强房企全口径销售额 5192 亿元， 同比-60%， 环比转正至 5%； 2022 年截至 5 月， 百强房企累计全口径销售额 26396 亿元， 同比-53%， 降幅再扩大。从周度数据跟踪来看， 二手房先于新房市场复苏。截至第 22 周（6 月 3 日止），新房方面， 我们跟踪的 17 城商品住宅销售面积合计 3878 万平方米， 同比下降 48%， 较上期扩大 0.7 个百分点， 样本城市中深圳、 广州、 惠州成交面积同比降幅收窄。 二手房方面， 我们跟踪的 8 城二手住宅销售面积合计 1422万平方米， 同比下降 53%， 较上期缩窄 0.1 个百分点， 样本城市中深圳、 南宁成交面积同比降幅收窄。
拿地： 市场依旧冷清， 溢价率维持低位
2022 年 5 月单月 300 城住宅土地成交建面为 4993 万㎡， 环比-3%， 同比-61%；2022 年截至 5 月， 300 城住宅土地累计成交建面为 21890 万㎡， 同比-61%。2022 年 5 月 300 城住宅土地当月成交溢价率为 2.9%， 依旧维持较低水平。
融资： 内外债融资发行额持续下降
2022 年 5 月房企发行国内债券 451 亿元， 环比-13%， 发行海外债券 48 亿元，环比-60%， 合计债券融资 499 亿元， 环比-22%。 2022 年截至 5 月， 房企累计发行国内债券 2292 亿元， 同比-24%， 累计发行海外债券 606 亿元， 同比-64%，合计债券融资金额 2898 亿元， 同比-39%。
重要事件：
①浙江杭州、 江苏无锡、 山东青岛、 福建厦门放松限购政策。 ②江苏南京、南通等调高公积金贷款额度。 ③宁夏银川、 江苏常州、 河北石家庄等降低房贷首付比例。 ④广东珠海公积金实行“一人购房全家帮” 。 ⑤厦门、 福州、北京第二批集中供地落幕， 分别收金 199、 101、 500 亿元， 流拍率 10%、 16%、18%。 ⑥上海首轮集中供地重启， 至第三日共收金 666 亿元， 无流拍迹象。
风险提示： 1、 政策超预期收紧； 2、 行业基本面超预期下行； 3、 房企信用风险事件超预期冲击。
