投资要点：
行业政策：二线城市纷纷放松限购，国常会再提支持刚需和改善性需求
5月，需求端放宽达到第一轮高潮，供给端放宽亦有明显进展，但是力度较预期仍有距离。需求端方面，政策放松表现在三个方面，一是二线城市针对限购打开政策工具箱，仍较少涉及限贷松绑；二是首套房贷利率下限进一步下行至4.25%，为历史第三低水平；三是公积金贷款支持政策持续呈井喷之势。需求端放宽的空间和必要性仍然充足，在国常会将支持刚性和改善性需求作为稳经济、促消费的重要举措后，后续我们应该能看到更大力度动作。供给端方面，政策放松也表现在三个方面，一是在监管机构推动下，优质民营企业公开市场融资终于破冰，不过民企融资恢复仍有很长的路要走；二是超过40城出台预售资金监管优化政策，力度较之前也有所提升，目前仍是三四线城市更加积极、力度更大；三是高能级城市开始主动调整土地出让规模、结构及房地价差，优化土地出让条件，以提升土地市场热度。
住宅市场：疫情的不确定性加强，下半年成交量回暖但增速弱于往年
从我们监测的40城数据来看，5月全国商品住宅销售面积为1446.2万平米，同比下行48.9%，环比上行13.6%，各能级城市市场热度均有所回暖。
我们认为影响市场成交的原因有三个：第一，疫情的不确定性。疫情的持续反弹推升了人们心中对于疫情演变的不确定性，即疫情持续多长时间等，这种不确定性的上升，将会放大疫情对经济的冲击，经济活动的反弹性或将受到限制。第二，开发商风险释放未完成。市场上的拿地企业仍以国央企为主，这类企业本身受杠杆约束就比较强，为了考虑自身的健康运行，收并购推进较为困难。在开发商风险尚未释放完成的情况下，去杠杆行为将会持续影响居民的购房意愿。第三，房价预期的不确定。经济增速放缓影响居民的收入，资产价格下行影响居民对房价的预期，因此楼市处于低迷的状态，从长期来看，人口增长对市场的影响也在减小。最终，下半年住宅成交量有望回暖，但不及2020年和2021年同期。
土地市场：供应升成交降，土拍市场整体表现平淡
2022年5月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积10879.4万平米，同比下降42%，环比上升9%；成交总建筑面积为6177.3万平米，同比下降58%，环比下降8%。
整体来看政府的宽松情绪还未传导至土地市场，仅核心城市的土地市场热度保持，但拿地主力还是明显以国央企为主，城投城建类企业活跃也是托底市场的一种表现。我们认为土地市场的基本面也在随着行业转型而调整，下半年随着住宅市场的恢复，土地市场或将逐步恢复，即民营企业债务风险降低，企业有余力进行投资动作，但下半年整体的投资水平依旧不容乐观：其一，地产行业的信用重塑仍需时间，住宅市场恢复如何还不确定；其二，房企的销售回款还是要优先偿还债务；其三，地产行业转型意味着企业的投资策略也要进行转变，最核心的一点便是由追求储备资源到追求“零”库存。
企业表现：销售、融资边际改善，民企频转让股权缓解压力
投资方面，5月权益拿地金额TOP100房企总拿地金额环比下降26.4%，较4月有所回落，同比下降71.7%，土地投资规模和溢价率低位徘徊，在当下销售市场不明朗和融资端难以改善的背景下，短期内房企投资低迷的状态恐难以好转。销售方面，5月单月TOP200房企总销售额环比上升13.5%，7成房企5月单月销售额环比回升，但同比仍下降59.2%，随着5月需求端政策的逐步出台和落地，城市潜在需求能否得到释放、政策是否生效是接下来市场关注的焦点。融资方面，5月房企境内债融资361.5亿元，环比下降34.8%，部分民营房企发债受监管支持。海外债净融资额仍为负，6月再迎来偿债高峰。资本市场方面，尽管地产政策不断放松，但房企股价在4月高位回落后保持低位震荡，5月房地产指数下跌6.81%，表现逊于沪深300和恒生指数。经营动作方面，在政策以及政府的支持下，房企之间的合作及项目成功转让的消息频频传来，地产行业项目或加速出清。
