核心观点
房地产： 2022 年逆周期放松持续加码， 但力度仍显克制，行业面临信用收缩、销售下滑的压力仍未见扭转。 虽过去一个月看到需求端政策宽松加速， 但我们认为目前宽松仍不足 2014-2015 年宽松力度的一半， 看好下半年更大力度宽松政策出台， 但短期政策力度仍有待观察，预计仍将延续供需两端平均发力的逻辑。 市场方面， 我们对全年销售的量价持谨慎态度，重点城市和二手房成交已表现出反弹动能， Q4 有望看到销售端较为明显的复苏。 在此过程中， 头部企业的“资金池”优势不再， 料行业集中度将进一步下降。 预计销售面积全年同比-19.3%，销售金额-27.2%，新开工面积-29.4%，投资完成额同比-10.1%。
物管：当前行业面临新房开发量收缩和利润率下行两大压力，房地产下行影响物业市场增量， 母公司在非业主增值服务上的支持力度较难延续，同时市场化过程中非住物业和第三方项目的占比提升， 料后续物业公司利润率存在一定下行压力。 我们认为当前行业存在两大机遇：存量市场方兴未艾以及疫情催化品牌力诞生。 从竣工和合约面积来看， 未来 2-3 年物业公司管理面积保底增速可观， 而市场化比例仍然较低。疫情和政策将加速行业定价的市场化， 客户为好服务长期付费的意愿逐渐提升，有利于品牌物业公司崛起。 从流量变现模型来看， 社区增值服务仍有一定提升空间。我们认为物业行业的规模效益是存在的，超大型物业公司对复杂组织的管理能力可以构成行业门槛。 2022 年收并购力度或有所放缓， 外拓是更核心的竞争。
商管： 疫情下购物中心上半年经营承压，料下半年迎来反弹。商业资产长期面临供给过剩和存量竞争，结构性分化将加剧。 C-REITs 加速落地，未来商业地产有望打通“投融管退”闭环，但只有好的资产才有退出机会。 最终均指向核心地段的高标准、优质体验及出色运营能力的核心资产才能够突出重围、穿越周期，赢得更稳定的收益和更高的回报率。而存量竞争叠加疫情影响， 进一步凸显优秀的商管能力的稀缺性， “轻资产” 模式能够有效避免资产价格波动的影响，实现更快速扩张，同时也具备成长性/抗通胀性。 C-REITs 加速同样有望助力商管价值兑现。 头部商管企业加速布局轻资产赛道， 管理人的竞争优势体现在人才、品牌和“基础设施”。
投资建议与投资标的
近期逆周期政策加速释放，我们看好下半年更大力度宽松政策出台，但节奏上无论是政策兑现还是市场复苏都不会一蹴而就， 料短期仍会延续供需两端平均发力的逻辑， 低评级房企仍然缺乏加杠杆能力，这将拖累其资产负债表修复的节奏。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。 重点推荐国企和高信用评级民企为主的组合： 保利发展(600048，买入)、金地集团(600383，买入)、 万科 A(000002，买入)、 龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)， 建议关注华润置地(01109，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)及高评级的地方龙头： 建发股份(600153，未评级)、滨江集团(002244，未评级)。 物管策略上可以考虑先国企后民企，但应更关注阿尔法价值，重点推荐保利物业(06049，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、旭辉永升服务(01995，买入)、招商积余(001914，增持)。 考虑到地产拐点临近，困境反转布局机会到来，推荐融创服务(01516，买入)， 建议关注绿城服务(02869，未评级)。 商管重点推荐资产质量、运营能力、品牌力均好的企业： 龙湖集团(00960，买入)、宝龙商业(09909，买入)、星盛商业(06668，买入)， 建议关注华润置地(01109，未评级)、华润万象生活(01209，未评级)。
风险提示： 地产逆周期政策不及预期、销售大幅下滑。地产销售开工下行影响物业公司盈利。 商业地产存量资产竞争超预期，商管管理能力摊薄导致运营效率下降。 假设条件变化对测算结果影响的风险。
