核心观点
一二手房销售延续环比改善趋势。 ①2022 年 6 月 1 日-27 日， 30 大中城市商品房成交面积达 1457 万方，环比增长 58%（5 月环比为+11.8%），同比-3.5%（5 月同比为-48.3%），延续了 5 月的环比改善趋势。我们认为放松政策的效果正在逐渐显现， 多数房企的 6 月销售也将有改善， 个别房企或实现今年以来的首次单月销售面积同比转正。 ②二手房销售数据也呈现回暖态势。 17 城二手房 6 月 1 日-24 日的销售面积同比-16%，降幅较 5 月的-28%的降幅也有收窄。 ③苏州是复苏的典型城市之一。 最近一周（6 月 18 日-24 日）一二手房销量同环比大幅提升。 2022 年第 26 周，苏州新房成交面积 88.5 万方，环比+93.7%，同比+87%，已到 2019 年水平；二手房成交面积 28.2 万方，环比+82.7%，同比+133.4%。我们认为这主要因为苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。政策放松的效果开始显现。
物业板块股价已开始反弹，看好后续销售持续改善带来的持续修复。 从 2021 年 7 月开始， 地产和物业板块股价走势基本一致。 2021 年 7 月 2 日至 2022 年 6 月 29 日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了 43%和 54%。我们认为这主要因为：①当地产销售不断下滑， 部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响； ②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。 近期随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。 2022 年 6 月 17 日-29 日， 克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了 11%和 10%。
物业公司抗周期性强的特性并未改变，经营层面稳步增长。 ①从上市公司的数据来看， A 股上市物业公司今年Q1 仍实现了较好增长。招商积余 2022 年 Q1 实现收入 24.0 亿元，同比增长 17.6%；新签约年度合同金额 7.3亿，同比增长 26%。新大正 2022 年 Q1 实现收入 6.1 亿元，同比增长 43%；新签约合同金额 2.2 亿元，同比增长 70%。 ②从业务逻辑来看，除了因疫情防控需要， 部分封控地区无法展开外拓和到家服务，其余地区的外拓和社区增值服务开展均在正常进行。我们认为物业公司抗周期特性强的特性并未改变， 预计上市物业公司的中报仍然呈现普遍增长，但因为疫情影响，上半年增速或比全年略低。
投资建议
当前物业板块估值虽有小幅修复，但仍处于历史平均水平以下。 我们认为后续随着地产销售的持续改善， 部分销售改善明显的房企安全性将有所提升， 相关物业公司的估值会先于板块迎来修复。 我们看好：①在关联房企安全性提高后，民营物企的估值修复弹性较大。我们看好碧桂园服务和旭辉永升服务，前者受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务有望持续高增长；后者外拓能力强，社区增值服务发展快且股权激励充足，业绩有望持续高增长。 ②因关联房企处境困难而估值折价严重的物企，当前二级市场估值已低于一级市场并购估值，我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大，看好关联房企已获得国资入股的建业新生活，以及自身运营独立性强的金科服务。 ③随着疫情影响减弱，商场开始恢复运营， 尤其高端商场销售修复弹性更大， 建议关注在高端商管领域拥有较高护城河的华润万象生活。
风险提示
疫情反复影响地产销售恢复； 应收账款坏账超预期
