[研报PDF]房地产行业2022年7月投资策略:分歧收敛,势能充足

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  行业:主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年,行业基本面羸弱,主要指标持续走低,投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效,5月份起销售数据恶化程度趋缓,这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看,销售回暖迹象渐显:2022年截至6月24日,30城商品房成交面积为6794万㎡,同比-34%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%;样本城市中,青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。

  行情复盘:始于政策转向,困于基本面分歧。我们对重要节点的板块走势进行复盘:1)在“恒大事件”出现后,市场对房企风险暴露担忧加剧,行业持续的高景气也使得政策面不断趋严,加之前期行业过度扩张导致利润表恶化,板块跑输大盘17pct;2)自21年8月起,政策表态开始转向,青岛、深圳等地率先延期第二批集中供地,修改放松土拍规则;9月起,监管层针对房地产行业密集发声提出维护房地产市场的健康发展,政策基调软化;进入2022年,在菏泽打响放松限购“第一枪”后,各地频频出台楼市放松政策,期间板块跑赢沪深300指数39pct;3)22年4月以后,低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”,市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段,板块跑输沪深300指数19pct。

  长期展望:关注经营模式的变革。快周转的异化,从根源上导致了行业风险的暴露,随着快周转的三个核心高速去化、花式融资、预售资金自由使用不再成立,快周转模式将退出历史舞台,“慢时代”到来。我们认为,“慢时代”中经营模式的变革,可能比短期市占率的此消彼长更加重要:1)在“慢时代”中,房企有能力通过调整保证ROE不下降,同样的ROE水平与快周转模式相比,PB反而会迎来上升的契机;2)土地市场回归理性,潜在利润率确定性改善,坚持自身投资纪律或经营习惯的优质房企将迎来“黄金时代”。

  投资策略:分歧收敛,势能充足。当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段,5月销售数据恶化程度趋缓,6月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续,信用危机也并未完全渡过,在长时间的普遍悲观之下,地产板块已经积累了充足的上涨势能。纵观后市,在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下,销售单月同比降幅将大概率收窄,随着分歧进一步收敛,后续大机会的曙光已现。短期布局基本面分歧带来的“黄金买点”,长期布局行业模式改善带来的新生。开发方面,优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企,7月组合推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。

  风险提示:基本面改善不及预期、政策力度不及预期。

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