投资要点
本周（2022.7.2-2022.7.8，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅-4.36%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.85%，-0.40%，超额收益分别为-3.51%、-3.95%。
房地产基本面与高频数据： （1）房产市场： 本周 60 城新房成交面积 381.8万平，环比-52.0%，同比-46.9%；2022 年 7 月 1 日-7 月 8 日累计成交451.1 万平，同比-46.6%。2022 年累计成交 10614.7 万平，同比-43.6%；20 城二手房成交面积 148.6 万平，环比-9.2%，同比-15.0%；2022 年 7月 1 日-7 月 8 日累计成交 174.5 万平，同比-13.1%。2022 年累计成交3094.4 万平，同比-37.4%。 16 城新房累计库存 10017.0 万平，环比+0.9%，同比+7.6%。16 城新房去化周期为 12.8 个月，环比变动-0.1 个月，同比变动+5.2 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 11.6 个月、12.6 个月、28.4 个月，一线城市环比变动-0.4 个月，二、三线城市环比基本持平。 （2）土地市场：本周（2022.7.4-2022.7.10）百城供应土地数量环比-83.6%，同比-78.0%；供应土地建筑面积环比-88.5%，同比-83.0%。百城土地成交建筑面积环比-90.0% ，同比-87.4% ；成交楼面价环比+25.9%、同比+32.4%；土地溢价率环比-1.7pct，同比-13.9pct。
重点政策： （1）深圳拟实行“一人购房全家帮”：7 月 6 日，深圳住建局发布公告称，对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订，并形成了《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），其中提到，调整共同申请人的范围。拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。该政策释放了明显的降低购房门槛，提高首付和月供能力，提振市场预期的信号； （2）杭州加强预售资金监管，开启监管银行招标：6 月30 日杭州印发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》，7 月 6 日发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。另外还提及了确定监管额度、监管资金留存节点及比例等。在楼市利好政策频出的当下，个别楼盘停工、交付逾期等风险仍存，杭州系列新政有助于加大对购房者所缴纳预售资金的保障力度，加速购房者信心回复。
周观点：近期，一线城市楼市利好政策频出，上海放松人才落户，深圳调整住房公积金贷款政策、规定父母配偶子女可共同申请。百强房企 6月销售额同比降幅收窄，环比增长超 60%，优于近 5 年 6 月历史同期表现，回暖信号较明确。贝壳统计的 6 月全国首套房贷平均利率 4.42%，环比下降 49 个 BP，是 2014 年以来最快的几次下降之一。随着供需两端政策加码放松，放松效应不断累积，居民购房信心逐渐回复，房企流动性风险和债务问题逐渐解决， 7 月单月销售和投资有望继续环比改善，未来 2~3 个月销售或将是 V 型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
