问题一：停贷风波根本原因是什么？
按揭停贷的典型画像主要包括：①房屋长期无法交付，通过停贷维权。随着地方保交房力度加大，按揭停贷传染概率下降。②居民收入下降，导致还款能力下降。③部分客户因房价下跌、开发商承诺未兑现等原因，跟风停贷。这部分客户面临高额违约成本，形成大面积跟风的概率低。
问题二：停贷断供对银行影响多大？
（1）整体敞口：测算2021年末问题项目相关按揭贷款4780亿，占按揭1.2%，占总贷款0.2%。考虑相当部分问题项目只是延期交付，而非完全烂尾，我们估摸停工涉及的按揭敞口大约在2500亿左右，占按揭0.7%，占总贷款0.1%。
（2）潜在损失：考虑部分客户为保护征信仍未停贷，假设20%停工项目按揭转入不良，则仅影响按揭和整体不良率13bp、3bp。假设最终损失比例50%，影响按揭信用成本7bp，影响银行整体贷款信用成本1bp。
问题三：停贷风波下一步如何演进？
预计停贷风险可以得到化解。①监管积极应对。类似永煤债事件，静态影响程度有限，动态潜在影响深远、引发金融恐慌。预计监管将积极应对，并且已经看到行动。②地方政府加大保交房力度，部分项目有望逐步复工。如河南郑州名门翠园项目有望于8月份复工。③金融机构积极配合，从商业性来看，如果可以通过适当投入挽回按揭潜在损失，银行也存在积极性去保交房。
问题四：流传纪要逻辑谬误在哪里？
（1）误读克而瑞数据口径：流传纪要误将克而瑞统计数据理解为2021年销售楼盘中10%为问题项目。克而瑞数据实际指的是24城累计问题项目建面占2021年成交面积10%，如果考虑累计销售年限，则违约率将大幅度下降。
（2）将按揭与开发贷绑定：纪要中认为涉险房企合作越多的银行，按揭风险越大，推算出招行、兴业、平安风险最大。实际上开发贷与按揭并不一定绑定。
（3）项目风险和房企绑定：纪要将项目风险与房企风险绑定。实际上即便房企出险，如项目销售顺利、资金封闭管理到位，对应楼盘的按揭仍可正常还款，开发贷也可得到偿付。如违约房企奥园，2022年上半年实现1.3万套房交付。
问题五：兴业银行具体情况怎么样？
停供相关按揭风险非常有限。①预计近两年投放的一手房按揭仅有0.26万亿，占2021年底贷款比重5.9%；②按揭楼盘准入审慎，主要投向一二线城市、珠三角、长三角；③涉及停工项目按揭仅13亿。且大部分业主为维系信用记录，具备还款意愿。因此即使20%转入不良，也仅新增2.65亿不良贷款，影响按揭不良率2bp。兴业银行此前公告停贷事件楼盘相关按揭余额16亿元，在口径上比其他行（逾期）宽泛很多，导致市场产生了兴业敞口大的误解。
投资建议：把握回调，布局优质银行
停贷对银行的情绪性冲击有望消退。建议把握回调机会，布局优质银行股。建议增配优质股份行兴业、平安，城商行首推南京银行。
风险提示：宏观经济失速，不良大幅暴露。
