[研报PDF]2022年1-6月统计局房地产数据点评:销售资金季节性改善,开工投资持续承压

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  季节性因素叠加供应放量,销售环比回升明显。1-6月商品房累计销售面积68923万平方米,同比下降22.2%,跌幅较1-5月缩小1.3pct,当月销售面积18185万平方米,同比下降18.3%,跌幅收窄13.5pct,环比上升65.8%。1-6月商品房累计销售金额66072亿元,同比下降28.9%,跌幅收窄2.6pct,单月销售金额17735亿元,同比下降20.8%,跌幅收窄16.9pct,环比上升68.2%。住宅和商品房单月跌幅较上月均出现较大幅度的跌幅收窄、环比上升,主要由于季节性因素:从历年销售面积来看,6月商品房和住宅单月销售面积环比增速均在30%以上。供应量增加:6月恰逢年中业绩冲刺,叠加疫情后市场边际修复,企业推盘热情较高。房企冲业绩诉求。市场7月进入淡季,后续销售或将自然回落;点状复苏下,将更加凸显供给分化。停贷风波或将冲击市场信心,受到出险房企项目停工影响,7月初各地停贷风波如果出现蔓延,将对购房者信心进一步打击,或将在此冲击市场信心,中断边际复苏态势。

  投资:施工和土地投资跌幅扩大,投资持续承压。1-6月房地产开发投资累计完成额68314亿元,同比下降5.4%,6月单月投资完成额16180亿元,同比下降9.4%,跌幅扩大1.6pct,5月单月跌幅略有收窄后,6月单月投资跌幅再扩大至9.4%,单月开发投资降至2019年水平,施工投资和土地投资均拖累开发投资。施工投资方面:1-6月商品房累计新开工面积66423万平方米,同比下跌34.4%,跌幅扩大,当月新开工面积14795万平方米,同比下跌45.1%,跌幅扩大;1-6月累计竣工面积28636万平方米,同比下降21.5%,跌幅扩大6.2pct,单月竣工面积5274万平方米,同比下降40.7%,单月竣工同比跌幅创本轮下行周期最大值,但环比有所回升;1-6月累计施工面积848812万平方米,同比下跌2.8%,跌幅较上月扩大1.8pct,6月当月竣工面积17287万平方米,同比下跌48.1%,跌幅持续扩大。同比跌幅仍在继续扩大,主要由于1)销售仍未企稳,房企资金面仍未有明显改善,无法形成良性资金循环,叠加仍陆续有房企出险,房企减少开工投资,加快资金回笼,保持投资谨慎;2)6月以来仍持续有房企公开市场违约,无法获得新增开发贷,存量未开发土地也无法开工复产,因此新开工和施工都受较大影响,整体投资持续承压。

  土地:成交跌幅收窄但仍处低位,土地市场热度难言回暖。1-6月累计土地购置面积3628万平方米,同比下降48.3%,当月土地购置面积1239万平方米,同比下降52.8%,跌幅收窄9.7pct。从百城土地成交数据来看,100大中城住宅用地供应土地规划建筑面积6333万平方米,同比下跌6.5%,跌幅较5月大幅收窄41pct,主要由于疫情影响基本消退后各地供地活动重启,叠加6月多城推出第二轮集中供地地块;成交土地规划建筑面积4082万平方米,同比下跌55.8%,跌幅收窄13.7pct,环比来看较上月有较大提升,是2022年以来单月成交土地建面最多的一个月,但较往年月均土地成交面积和6月当月成交面积仍有较大差距,土地市场热度难言回升。

  资金:到位资金边际改善,后续资金情况仍将承压。1-6月开发到位资金76847亿元,同比下降25.3%,跌幅收窄0.5pct,6月当月开发到位资金16443亿元,同比下降23.6%,跌幅收窄9.8pct。其中国内贷款1761亿元,同比下降32%,跌幅收窄2pct,本月开发到位资金跌幅实现年内首次收窄,但同比跌幅仍较大,仍需谨慎预期后续资金情况:1)新开工降幅较大,增量市场清冷,开发贷相应持续减少;2)房企信用持续收缩,融资规模下降。后续销售自然回落,叠加停贷风波,资金情况仍将持续承压。

  弱复苏加剧供给分化,停贷风波增加未来不确定性。在开工及竣工端,当前预售资金监管未有明显改善,在部分城市烂尾项目增加,全国多城停贷风波影响下,预计后续预售资金监管更难放松,各地为保障交付或趋严监管预售资金。预售资金从严监管的情况下,民企在资金压力下,后续拿地、开工压力较大,下半年货值压力也将越来越大。考虑到供给端的分化和弱复苏持续,下半年建议关注供给端分化带来的投资机遇,能够持续在土地市场补货的国企央企,有望在市场复苏的阶段加速去化、占据市场份额,提高市场占有率。因此我们建议重点关注大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地,考虑到再融资放开的可能性,建议重点关注南山控股和华发股份。

  风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。

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