核心观点
本周市场回顾。第 31 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-4.2%。沪深 300 指数报收 4156.91，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收 2683.60，周度涨幅 0.5%；房地产板块指数报收 2948.54，周度涨幅为-4.5%。
本周行业要闻。央行：稳妥化解重点领域风险。因城施策实施好差别化住房信贷政策。郑州出台房地产纾困基金方案，暂定规模 100 亿。北京：试点支持老年家庭购房，贷清无房可享最低 35%首付。深圳二批次集中供地成交 14 宗，其中 8 宗触顶、5 宗摇号，另有 2 宗流拍。天津二批次 9 宗地底价成交，2 宗流拍。济南二批次成交 18 宗，其中 16 宗底价成交。华夏北京保障房中心租赁住房 REIT 获批。
本周一线城市和二线城市新房销售量均较上周增加，二手房销售量均较上周下降。第 31 周 29 大城市新房销售为 2.61 万套，较第 30 周增加 0.3%；11 大城市二手房销售 10071 套，较第 30 周下降 10.6%；一线城市新房、二手房交易较第 30 周分别增加 16.6%、减少 3.3%；二线城市新房、二手房交易较第 30 周分别增加 3.9%、减少 14.5%。库存量较上周持平，库销比较上周降低。15 大城市库存为 124.2 万套，较第 30 周减少 0.04 万套；库销比为 16.0 个月，较 30 周减少 0.8 个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第 31 周 26 大城市合计成交土地 31 块。土地出让金额减少。第 31 周 26 大城市土地出让金为 458.0 亿元，较第 30 周减少 363.8 亿元。平均溢价率上升。第 31 周 26 大城市土地成交平均溢价率 4.7%，较第 30 周上升 1.0%。
重点公司公告。多家公司发布 2022 年 7 月经营快报。金地集团公告近期经营及财务情况。绿地控股、城建发展披露 2022 年中期业绩预告。碧桂园完成 8.7 亿股配售。正荣地产两笔美元票据本息约共 4304 万美元到期未支付。
投资建议与投资标的
本周新房和二手房销售延续缓慢复苏趋势，同比降幅小幅收窄但仍在 3 成以上，土地市场分化明显，央国企在高能级城市参与积极性较高，整体而言基本面仍处于缓慢修复通道。从政治局会议定调及地方出台的纾困方案来看，政策力度继续保持克制，我们认为保交楼问题解决的路径仍然是推动债务重组，而非依赖外部援助或需求刺激手段，本质上是债权人优先级的争夺。在供需两端政策平均发力、需求缓慢复苏的背景下，近期偿债高峰叠加购房者对房企信用的甄别加剧，使得困难房企仍将处于持续失血状态，甚至部分优质民企亦受到一定挤兑，行业结构性分化的趋势将加速演变。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升
