诞生背景
城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段
从2010年到2021年，过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势，随着城镇化的成熟发展，办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长期经营。在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下，大量商业物业沉淀，资产方持有大量闲置资产
一线城市驶入成熟期，大部分城市仍处于发展初步阶段
中国各级城市的办公楼市场发展差异较大，大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段；随着经济增长和城市建设，部分城市进入建设期及发展期，开发大量的优质办公楼项目；一线城市基于其经济发展优势，在经历开发热潮后，新增供应量趋向平稳。在中国市场，仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米；从体量看，仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过1000万平方米，在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米；因此，中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值
发展动因
商办市场供过于求，存量规模庞大，空置率高企
前期大规模的开发导致商办市场存量庞大，供过于求，一二线城市甲级写字楼空置率高企；一线城市由于经济发展成熟，企业引入和发展的活跃程度较高，激活市场需求，整体空置率低于二线城市；二线城市商办市场处于高速建设期，大量项目入市面临去化难题
产业聚集效应导致大量物业空间闲置，亟需运营
产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中，大量非核心区域商办项目面临空置问题，需要通过运营服务，解决去化问题
国家城市更新的政策导向，促使运营能力加速提升
大量核心区域商办项目面临老旧问题，通过投资改造提升资产价值成为重要趋势。一二线城市政府颁布多项政策，鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造，为既有项目引入新业态，引导城市更新进程，助力城市形成新的经济增长动力
开发红利不再，开发商转向寻求资产去化及增值路径
存量时代下，受疫情导致需求下滑，“三条红线”和“房住不炒”等政策，房企资金受控，商办资产的资本市场权益性融资受限，及自持存量积压等因素影响，资产方对资产运营价值及资产退出的需求愈重
REITs加速资产证券化发展，助推资产运营升级
从海外发达国家的发展历程看，城镇化率提高、供应放缓，存量时代的诞生推动资产持有方对资产保值增值的需求；发达国家金融工具及政策机制的完善，利益相关方动态利益需求、行业良性竞争、技术革新为资产运营发展提供持续的发展动力；中国REITs项目正处在萌芽阶段，与海外相比发展尚未成熟，国家发展基础设施REITs，一定程度上促进了资产管理的发展，推动了中国地产项目的证券化进程，同时对资产运营提出了更高的需求
轻资产运营模式崛起，推动商办运营发展
随着供应放缓，租金、去化压力增加，大量商办物业亟需通过运营盘活价值；然而资产持有方的先天“基因”围绕不动产的出售，租赁和基础物业服务，运营能力及经验不足，需要长期投入，以及改变企业管理方式与文化。轻资产运营模式因轻重分离、服务内质及从资产运营增值中盈利的模式等原因，使其更加重视商办运营表现，蓬勃发展的商办运营市场也助推商办运营持续创新及进步
企业对租赁和不动产管理的新需求促使商办运营更多元化
疫情后经济周期的影响，要求企业不断降本增效以灵活应对及防御经济周期，使得很多企业开始投入精力研究改善和优化办公方式；包括改善办公环境、提升办公效率、扩大员工之间的交流互动，通过空间改变文化，以及降低单位成本等，也促使商办资产走向更加多元的运营道路
智能化、数字化及新科技引发商办运营技术革新
随着信息时代的逐渐演化，可持续发展、以人为本、健康福祉等概念的兴起，智能化、数字化及新科技等在持续影响、重塑房地产链条的同时，也为传统的商办运营模式带来革新
