[研报PDF]地产天天见(第32期):由人口迁移带来的新增住房需求有多少?

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  【每日一问】

  从结构来看,人口迁移也会对住房需求产生影响,城镇常住人口净流入较多的城市往往能催生更多的新增住房需求。

  1)我们可以明显看到,一线城市人口增长在近几年明显放缓。2021年北京城镇常住人口下降0.3万人,上海增加2.3万人,广州增加11.1万人,深圳增加4.8万人。根据城市总体规划,四个一线城市常住人口上限合计8700万人,总体常住人口“余额”仅为372.75万人,其中上海离2500万的常住人口上限仅剩10.57万人的“余额”。在人口总量的控制上,一线城市,尤其是北京和上海早已有所行动,落户自由度最低。我们认为,城市人口规模和城市经济有规模递减效应,城市达到增长边际时,人口增加对城市效率的改善微乎其微。对一线城市来说,人口的规模是发展的根基,人口的质量与结构是发展的关键。控制人口流入的同时,一线城市也在放开人才落户门槛,通过调整落户政策吸引中高端人才流入,将进一步优化人口结构,实现城市的可持续发展。一线城市正在将人口红利转为人才红利,进入平缓增长和结构优化并行的时代。

  2)二线城市中,武汉、成都、重庆、西安、杭州城镇常住人口净流入较多,我们认为二线城市仍处于人口增量的竞争阶段,在中国人口发展转入存量阶段,各城市如何从“存量池”中吸引增量,决定着未来的城市竞争格局。过去一线城市曾凭借产业优势,吸引了大量的人口,而近两年人们开始“逃离”一线城市,离家乡更近、人文环境类似的省会城市成为了更优的选择,部分中西部省会城市的吸引力也明显提高,人口增量出现了稳步增长。武汉后疫情时代经济复苏,连续两年新增城镇常住人口超过100万;西安、郑州近两年的增量也较大;随着成渝城市群的发展,成都与重庆的人口吸引力也明显提升;拥有较多资源的杭州也形成了强劲的人口吸引力。2021年二线城市城镇常住人口净流入均值为30.7万人/城,其中武汉、成都、重庆净流入较多,分别净流入105、72、30万人。(计算方式:T年城镇常住人口净流入=T年城镇化率*T年常住人口-(T-1)年城镇化率*(T-1)常住人口)

  从人口迁移的角度来看,平均一线单个城市每年新增住房需求为268万平,二线单个城市为1004万平。我们根据每个城市新增城镇常住人口*人均住房面积计算得到各城市新增住房需求。一线城市中,北京、广州平均每年新增住房需求相对较高,均超过350万平;二线城市中重庆、武汉、杭州、西安相对较高,均超过1300万平。三四线城市中,金华、芜湖平均每年新增住房需求超过350万平。

  【今日收评】

  从大盘表现来看,今日(9月1日)申万房地产板块上涨1.22%,相对沪深300收益率为2.08%;恒生地产板块下跌0.29%,相对恒生指数收益率为1.50%。申万房地产板块中,央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为2.02%、2.05%、1.33%。销售降幅改善、政策持续放松表态带动板块上涨。一方面,根据克而瑞数据,8月百强房企实现全口径销售额6023亿元,环比基本持平,同比降幅收窄5.4个百分点至34.1%,不过累计来看,百强房企1-8月销售金额的同比降幅仍保持在47.6%的较高水平,行业整体信心尚处在低位,销售处于筑底阶段。另一方面,昨日国常会再度表态,支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。我们认为需求端政策放松力度有望进一步加强。

  从个股表现来看,主流A股房企今日涨跌幅均值为1.02%,排名前三是滨江集团、阳光城、中南建设,涨跌幅分别为4.63%、1.86%、1.51%。主流内房股今日涨跌幅均值为1.14%,排名前三是中国金茂、美的置业、建发国际,涨跌幅分别为7.23%、3.09%、1.65%,均为优质民企和稳健央国企龙头,其中在昨晚克而瑞公布的8月销售榜单中,中国金茂、建发国际单月销售额增速转正。

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