[研报PDF]房地产行业深度报告:共识、分歧、疑虑——如何看待当前地产板块的配置逻辑?

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  市场对于地产板块的共识、分歧和疑虑在哪里?

  近期地产板块呈现震荡走势,这反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑。首先,市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识,尤其是8月份LPR的下调,进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号。但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。1)分歧体现为政策宽松能否传导到销售。本轮政策宽松开始于去年下半年的纠偏,至今已经接近一年的时间,但商品房销售并未出现企稳迹象。尤其商品房销售在5、6月连续反弹后,7月份降幅再次扩大,进一步加大了投资者对于地产销售后续走势的分歧。2)疑虑体现为房企信用风险是否见底。自去年下半年以来,房企信用风险大致经历了酝酿、显露、蔓延、集中爆发等阶段。市场目前对于房企信用风险是否充分暴露仍然抱有疑虑。

  当前时点是配置地产板块的好时机吗?

  厘清共识、分歧与疑虑,当前时点是优质地产股的布局良机,逻辑有三:政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。总体来看,市场对于地产板块过于悲观,对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在认知差。首先,LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下,稳楼市政策是否会受到很大限制,但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。其次,市场对于房地产销售后续走势分歧较大,而我们认为当前销售处于磨底阶段,复苏方向是明确的,但过程或是缓慢且充满波动的。最后,市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑,但我们认为房企信用风险爆发高峰期或已过去,政策从保项目向保优质房企过渡,尤其中债增信为部分房企担保发债之后,优质民营房企逐步开启信用修复之路。

  投资建议:地产板块的配置思路如何?

  地产板块配置重点关注两条思路:行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段,在降息、保交楼、放松限制的政策推动下,楼市在方向上是逐步恢复的,但恢复过程或将是缓慢且充满波动的,9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路:1)行业见底复苏带来的β行情,利好保利发展、新城控股等龙头房企;2)滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健,有望实现逆势发展。

  风险提示

  政策施行效果不及预期、疫情恶化。

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