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行业核心观点：
长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市REITs估值回归后的投资机会。
投资要点：
市场回顾：（1）价格，5月REITs指数下跌1.41%，收于116.33点。产权类REITs产品的市场表现优于经营权类REITs，5月产权类REITs指数下跌0.69%，经营权类REITs指数下跌2.42%。从折溢价角度看，仅华夏中国交建REIT（-1.30%）和平安广州广河REIT（-4.32%）折价，其他REITs溢价率介于9.40%-42.14%，富国首创水务REIT（+42.14%）、建信中关村REIT（+37.91%）、博时蛇口产园REIT（+30.00%）较上市时价格涨幅位列前三；（2）成交量，C-REITs市场整体成交活跃度下降。截至2022年5月27日，5月月度成交额为24.03亿元，日均成交额为1.41亿元，环比下降34.5%；月度成交量为40528万份，日均成交量为2384.01万份，环比下降34.5%；（3）换手率，5月份换手率显著下降至15%，环比下降41.41%。
保障性租赁住房REITs加快落地：5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》：包括聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面24条内容。证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》：推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。5月27日，深圳人才安居REITs项目、中金厦门安居保障性租赁住房REITs项目已正式申报材料。
6月首批9单基础设施REITs将面临大额限售份额解禁。
REITs整体风险收益相对较弱：5月C-REITs整体回调1.5%，表现弱于权益、债市、商品期货。截至5月27日，已上市REITs总市值达到517.87亿元，C-REITs整体的现金分派率5.11%（按照最新市值计算），除平安广州交投广河高速公路REIT外，本月新增博时招商蛇口产业园REIT、华夏中国交建高速公路REIT低于其对应的ABS估值，其他已上市REITs估值均高于其ABS估值，整体估值仍然处于相对高位。
风险因素：疫情等其他不利因素导致基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募集发行进度不及预期等。
