房地产行业(地产开发)2022年中期投资策略:风雨渐歇行业筑底,政策发力静待转机

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  核心观点

  政策面:整体来看,房地产宽松政策进入实质性执行阶段

  今年以来,中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏,在“房住不炒”主基调下,保障居民合理住房需求,改善房企合理融资需求。房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策,进入宽松政策实质性执行阶段,房地产行业供需恢复可期。具体来看,中央定调政策路径清晰,房地产行业供需恢复可期;各地纾困政策不断,因城施策松绑加码。

  土地面:土地成交仍处历史低位,国央企及城投公司托底作用突出

  土地购置单价同比数据延续上升趋势,且有加速上行迹象,开发商土地获取持续向高能级城市聚集。首批次“两集中”供地高峰已过,优质宅地入市比例提升;房企拿地意愿偏弱,国央企及城投公司依旧是拿地主力;城市间土拍热度分化加剧,多城持续底价成交。

  资金面:需求侧信贷收缩,供给侧地产融资仍受阻

  疫情扰动下,实体经济全面承压,居民部门购房意愿明显收缩。5月强效政策缓释购房资金压力,重建居民和企业信心。尽管各地宽松政策频发,不断向市场释放暖意,但由于行业存量风险尚未完全化解,销售数据较弱,多重因素下融资规模处于相对低位。

  统计局数据:疫情反复供需两端承压,静候信心回归与基本面修复

  商品房销售继续遇冷,宏观经济与微观企业基本面下,各能级城市与各梯队(/资质)房地产企业的销售表现加剧分化。1-4月房地产投资累计同比转负,4月单月新开工深度下滑,侧面反映房企土地投资意愿下滑。房地产开发到位资金仍显疲态,各指标跌幅均有扩大。

  投资建议:

  1)龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力,重点推荐万科A/万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。2)先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间,建议关注金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。

  风险提示:行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。

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