需求侧：宽松政策持续加码，5月居民信贷边际回暖，但仍处低位
2022年5月新增信贷18,900亿元，同比多增3,920亿元，环比多增12,446亿元。5月居民短贷新增1,840亿元，同比多增34亿元，环比多增3,696亿元；居民中长贷新增1,047亿元，同比少增3,379亿元，环比多增1,361亿元；2022年1-5月累计新增居民中长贷1.14万亿，同比增速为-60.8%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约10.5%（2021年全年水平为30.5%）。
截至2022年5月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.25%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即5.05%。截至2022年5月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，主流二套房贷利率为5.32%，分别较上月回落26、13个基点；本月平均放款周期为29天，与上月持平。
5月15日，央行和银保监会发布文件，坚持“房住不炒”，调整差别化住房信贷政策，下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限。5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。当前房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段，房地产行业供需恢复可期。
供给侧：5月境内债发行规模缩减，海外债单月净融资额自去年10月首次转正2022年5月房企境内外单月合计发债515亿元，环比-13.6%（4月-30.6%），同比-9.6%（4月-37.8%），单月净融资105亿元（4月-308亿元）。其中5月境内发债较4月有所减少，单月发行466亿元（4月500亿元），同比增加39.1%（4月-38.1%），单月净融资96亿元；5月境外发债规模亦有所缩减，单月发行49亿元，环比下降49.1%，同比下降79.1%（4月-35.9%），单月净融资额约9亿元（4月为-331亿元），自去年10月以来单月净融资额首次转正。
密集房地产调控政策不断向市场释放暖意，随着本轮疫情防控初见成效，房企在销售端边际回暖，但信用再扩张仍受阻，境内外融资规模均有所下降。单月房企境内新发债利率较前期有所回落。5月中资美元地产债指数呈现震荡下行态势。
投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。
