基本结论
系列政策落地后，市场销售是否有复苏迹象？
近期房地产市场已有企稳迹象， 2022 年 5 月全国商品房销售金额单月环比+29.7%，同比-37.7%（降幅较 4 月收窄 8.9pct）；高频数据显示 2022 年第25 周（ 6 月 11 日-6 月 17 日） 40 城新房和 17 城二手房均出现单周同比为正的情况。城市间和城市内均有分化，高能级城市恢复速度较快，上海疫情解封后成交量实现 V 型反弹，而三四线城市成交量持续在低位徘徊；相同城市内改善产品的复苏率先启动 ，上海多个核心区高端改善盘开盘去化达100%，而外围刚需项目去化率不足 5 成。房企到位资金和销售回款也有所改善，为下半年新开工和推货量的增加提供支持，保障市场复苏的延续性。
不同房企下半年销售复苏表现差异？
我们通过拆分房企可售存货和新推货量的去化，测算房企季度和年度销售规模范围，预计百强房企整体销售金额在三季度单季能回正，而全年同比-21%。从不同房企看，再 2H21 和 1H22 积极拿地的房企新推货能力强且项目质量相对较高，其销售复苏力度更大。我们选取 10 家在近一年内拿地较为积极的典型房企分别进行全年销售预测， 9 家能在三季度实现单季同比转正， 从全年来看，虽然市场预计在下半年有复苏，但全年各房企销售规模仍然多同比为负， 其中建发同比+1.2%和滨江同比-1.2%，销售规模可以维持和 2021 年相当水平，而头部的央企国企降幅普遍在 8%-16%之间，预计略高于行业平均水平。
本轮市场复苏力度如何，调控后期是否会再收紧？
下半年市场销售有所复苏，但全年销售规模预计仍同比为负， 2022 年全年商品房销售面积约 15.9 亿方，同比下降约 11.3%，叠加整体房价水平处于近三年低位水平，我们预判下半年市场复苏为弱复苏。 在经济稳增长背景下，房地产行业弱复苏并不能促使调控政策转向， 地方政府对土地财政的依赖程度较高，预计未来一段时间内调控基调仍以宽松为主。 在市场逐步复苏、政策持续宽松的环境下，房地产板块有望迎来一轮新的行情。
投资建议
目前房地产市场销售已有企稳复苏迹象，预计北京、上海等一线城市的反弹将向二线城市传导，带动房地产市场下半年逐步走向复苏。 首推销售投资逆势增长、业绩确定性较强，且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或将获得超额收益。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口， 龙头房企享受行业逐步复苏的贝塔收益。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳； 三四线城市恢复力度弱； 多家房企出现债务违约
