核心观点
本周新房、二手房成交量环比均继续上升，同比均由负转正。新房成交方面，各能级城市同比增速均转正，其中一二线城市修复力度显著大于三线城市；二手房成交方面，一线城市同比降幅收窄，二三线城市同比均由负转正。 本周 43 个城市新房成交套数为 4.9 万套，环比上升 46.2% ，同比上升 2.1% ；其中， 17 个大中城市新房成交套数为 3.4 万套，环比上升 54.2% ，同比上升 20.6% ；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为 57.3%、69.4%、2.7%，同比增速分别为 26.1%、21.8%、5.3%。15 个城市二手房成交套数为 1.6 万套，环比上升 16.2%，同比上升 20.5%；其中，11 个大中城市二手房成交套数为 1.5 万套，环比上升 17.1%，同比上升 26.7%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 16.5% 、 16.8% 、 22.9% ，同比增速分别为-20.9% 、 52.7% 、25.5%。新房库存量、去化周期相比上周均有所上升。15 个城市新房库存套数为 112.1 万套，环比上升2.1% ，去化周期为 21.5 个月，环比上升 0.3 个月；其中，8 个大中城市新房库存套数为 60.4 万套，环比上升 2.3%，同比上升 15.4%，去化周期为 16.1 个月，环比上升 0.2 个月；一线城市新房库存量 27.9 万套，环比下降 0.1% ，去化周期 18.2 个月，环比下降 0.3 个月，二线城市新房库存量 20.9万套，环比上升 1.8%，去化周期为 16.5 个月，环比上升 0.3 个月，三线城市新房库存套数为 11.6万套，环比上升 1.9%，去化周期 12.2 个月，环比上升 0.9 个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 257 宗，环比下降 37.8%，同比下降 43.9%；成交土地规划建筑面积为 1874 万平方米，环比下降 28.4%，同比下降 40.8%；成交土地总价为 486 亿元，环比下降 62.8%，同比下降 53.0%；成交土地楼面均价为 2594 元/平方米，环比下降 48.1%，同比下降 20.6%；百城成交土地溢价率为 5.77%，环比上升 86.7%，同比下降 65.2%。
房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为 145.80 亿元，同比减少 18.8% （前值-63.5%），环比上升 91.1% ；总偿还量为 64.61 亿元，同比减少 54.4% （前值：-20.6%），环比减少 1.3%；净融资额为 81.19 亿元。其中国企国内债券总发行量为 145.80 亿元，同比增加 0.7%（前值：-55.8%），环比增加 91.1%；总偿还量为 38.55 亿元，同比减少 58.9%（前值：-16.3%），环比增加 14.1%；净融资额为 107.25 亿元。民企连续 2 周未发行国内债券；总偿还量为 26.06 亿元，同比减少 45.4%（前值-24.7%），净融资额为-26.06 亿元。
投资建议
我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。从本周公布的 5 月统计局数据来看，地产核心指标单月降幅均小幅收窄，单月动能有所修复，我们认为基本面或处于“U 型”底部反转的起始阶段。从高频数据来看，新房二手房成交也已有微复苏，本周同比增速转正。复盘历史周期，我们发现地产股的行情往往启动于政策宽松预期，并可以持续到销售等基本面数据改善。每轮行情期间通常经历两波上涨，第一波在困境反转、政策见底后，第二波上涨往往始于政策加持下基本面拐点出现，而在这两波行情中间通常都会经历一个瓶颈期。 2021 年 11 月-2022 年 3 月为本轮行情的第一轮上涨阶段； 随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
