公募REITs加速大背景：经济换挡+城镇化瓶颈+老龄化趋势
在经济发展趋缓的大背景下，我国大力推行公募REITs时机已经成熟。纵观他国REITs的出台契机与经济周期之间的关联，发现如下特征：i）在经济换挡下，尤其是GDP增速疲软时REITs作为存量市场资产管理工具，吸引力逐步显现。美国/英国/日本/新加坡推行REITs时，GDP增速分别收窄至3.0%/2.9%/2%/-1.0%；2019~2021年我国GDP增长率为6.1%/2.3%/8.1%，2022年GDP预计增长5.5%左右，正处于增长速度换挡、结构调整阵痛、疫情反复影响叠加阶段。ii）城镇化率处于较高水平，此时房地产行业成长性转弱，各类不动产步入存量改革期，REITs通过促使资产流动性及运营提升带来整体估值提升。2019年我国城镇化率首次突破60%关口，美国/英国/日本/新加坡在各自REITs推出年份城镇化率分别高达70.0%/80.5%/78.6%/100.0%。iii）人口结构变化叠加租房意愿提升，传统“重购轻租”市场格局迎来改变。REITs作为解决住房租赁融资来源的重要方式，将有效促进形成租赁项目的投融管退良性循环。
多重投资优势加持，底层资产类别有望扩容
REITs拥有流动性高、风险分散、收益率高、波动小等优势。1）低门槛。我国首批REITs门槛大致在100~1000元之间，低门槛带来了投资方的大众化的优势。2）投资种类丰富。根据收益属性，REITs分为抵押型、权益型、混合型。可满足不同投资者的风险回报需求。3）回报率较高，且收益更稳定。据统计美国近10年REITs平均回报率在10~13%，普遍高于股市回报率，回报标准差也低于美国股市。保障性租赁住房设施将成为第五类公募REIT底层资产。2022年5月证监会及发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。政策端催化下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房及中金厦门安居保障性租赁住房相继获得深交所、上交所受理，成为首批上报的两单保障性租赁住房REITs。保障性租赁住房具备潜在建设规模大、长期收益稳定波动小及政策后续可能存在土地出让金减免的可能性，建议关注底层资产位于一线及核心都市圈内二线城市的REITs产品。
首批公募REITs底层资产：仓储物流及产业园区
仓储物流：经过2019~2021供给大跃进，目前处于行业供给大于需求阶段，预计接下来随着电商持续发展，仓储空置率下行是大趋势。具体细分如下：①高标仓占比低，需求缺口仍处高位；②冷链市场规模仍具备成长性，从人均与美日相比仍处于低位；③行业呈现“一超多强”格局，2020年CR10达73%，其中普洛斯市占率接近30%，但是2~4位的万玮、宝湾和宇培仅占8%/7%/6%。物流仓储作为REITs底层资产具备规模经济效应，日常租赁价格受疫情影响小，位于核心物流节点的仓储用地稀缺性凸显等特点，同时目前资产价格偏贵。首批公募仓储物流类型REITs有中金普洛斯以及红土盐田港共计2支。
产业园区：目前盈利模式由土地运营收益为主，随着改革步入深水区，政府对风控要求的加强和缩减债务规模，开发商也逐渐出现以下变化：①杠杆经营转向以精细运营为主，趋向“专业化、科创化、聚集化”；②开发商角色从“开发土地”转型为“资产管理”；③融资模式从“自有资金+银行借贷+PPP”转向“基金+REITs”。产业园作为REITs底层资产具备权属清晰、长期收益稳定等优势，但是也要考虑到资产缺乏规模效应、供应偏充裕及经营高度分化的情况。首批公募产业园区类型REITs有华安张江光大、博时蛇口产园、东吴苏园产业、建信中关村共计4支。
投资建议
本篇报告是在国内加速发展REITs的背景下，分析各国推出REITs的历史节点及宏观经济背景，辨析梳理国内外各类REITs分类及使用场景，着重关注政策端促进公募REITs扩容至保障性租赁住房。随着宏观环境转变，传统房地产开发供需走弱，新经济模式催生新基建需求等因素加速了多类底层资产公募REITs发行进程。建议关注：（1）以仓储物流为底层资产的REITs项目；（2）以产业园区为底层资产的REITs项目；（3）保障性租赁住房公募REITs试点项目。
风险提示
政策调整风险，底层资产项目运营不及预期，公募REITs价格风险等。
