本周（2022.7.16-2022.7.22，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅+2.00%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.24%，+1.31%，超额收益分别为+2.24%、+0.69%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周60城新房成交面积381.6万平，环比+4.1%，同比-34.4%；2022年7月1日-7月22日累计成交1203.5万平，同比-42.6%；2022年累计成交11367.1万平，同比-43.4%。20城二手房成交面积158.2万平，环比-4.4%，同比+2.1%；2022年7月1日-7月22日累计成交500.9万平，同比-5.1%；2022年累计成交3420.7万平，同比-35.1%。16城新房累计库存10196.3万平，环比+0.5%，同比+8.2%。16城新房去化周期为12.9个月，环比变动-0.1个月，同比变动+4.7个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.1个月、13.0个月、28.3个月，环比分别变动-0.3个月、+0.2个月、-0.9个月。（2）土地市场：2022年7月18日-2022年7月24日，百城供应土地数量环比-6.4%，同比-20.2%；供应土地建筑面积环比-21.7%，同比-37.9%。百城土地成交建筑面积环比-52.8%，同比-38.3%；成交楼面价环比-80.6%、同比-57.9%；土地溢价率环比-0.9pct，同比-9.9pct。
重点政策：本周哈尔滨、南通、池州、韶关等多地发布购房补贴相关政策。7月19日，江苏省南通市住房和城乡建设局发布关于印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知，在主城区范围内（崇川区、开发区、苏锡通园区）以个人名义购买家庭首套或二套商品住房（含二手房），且购房合同网签备案时间在2022年5月20日及之后；同时，购房人家庭购买申请奖补的商品住房前在主城区最多只有1套商品住房（以不动产登记记录为准），可按购买住房契税计税金额的0.75%给予奖补。7月21日，哈尔滨市政府印发《关于促进哈尔滨市房地产业良性循环和健康发展的若干措施》，明确在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，在哈尔滨9区内购买新建商品住房可分别享受1.5万元、2万元的一次性购房补贴；在支持人才购房方面，符合条件的高层次人才作为主贷人购买首套房时，满足连续足额缴存6个月（含）以上条件，即可申请住房公积金贷款，贷款最高额度按照住房公积金账户余额的40倍计算。另外，《措施》亦明确，在7月22日开幕的房展会期间，将对在哈尔滨主城9区内购买新建商品住房的给予全额契税补贴，对于购买二手房的给予50%契税补贴。
周观点：近期多地二手房指导价明显放松，贝壳统计的7月全国首套房贷平均利率4.35%，二套为5.07%，分别较上月下降7个、2个基点，平均放款周期25天，较上月缩短4天。停贷事件意味着更大政策优化空间，随着放松政策加码出台，居民购房信心逐渐回复，未来2-3个月销售或将是V型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
