事项：
近期地产板块有所反弹。
平安观点：
政策发力缓解交付担忧，低基数下销售数据改善。7月28日，政治局会议强调稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随着会议精神传达，各地纾困基金设立，保交付工作陆续推进，利于缓解购房者交付担忧。同时8月5年期LPR下调15bp，国常会再次强调允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，利于后续需求端加速释放。政策宽松叠加低基数效应，8月百强房企单月销售额、销售面积同比下降32.7%、37.3%，降幅较7月收窄6.9个、8.2pct；重点城市成交套数同比下降21.4%，较7月收窄10pct；贝壳统计的50城二手房成交量7、8月连续两月正增长。
强信用房企销售率先企稳，年内有望持续改善。尽管保交楼政策持续出台，但购房者信心修复需要时间，强信用的央国企及优质民企销售率先企稳。8月单月华发股份、招商蛇口、中国金茂销售额同比增长29.1%、17.4%、15.1%；前8月越秀地产、华发股份、华润置地、滨江集团销售额同比仅下降2.6%、15%、17.8%、19.8%，低基数下年内销售有望持续改善。从发债主体来看，上半年境内外发债中央国企占比达89%、64%，较2021年上升18个、50个百分点。销售及融资端优势亦体现在拿地上，克而瑞统计的前8月新增货值排名靠前房企均为华润置地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中海地产等强信用房企，为未来优势扩大奠定基础。
优质房企中报依旧稳健，利于短期板块信心修复。在行业普遍毛利率下行、整体业绩下滑的背景下，建发国际、万科A、华发股份、金地集团、保利发展、滨江集团等央国企及优质民企中报仍维持正增长，超出市场预期，利于缓解优质房企业绩端担忧。统计的43家上市房企中央国企2022H1整体ROE为2.4%，远高于民企的-0.7%，净利率6%远高于民企的-2%，体现更强的运营管控能力。
投资建议：短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。
风险提示：1）若政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。
