投资要点
9 月重点 32 城累计销售面积（截至 8 日）同比- 36% ，环比-13% ， 11 城二手房成交面积累计同比- 11% ，环比-33% 。 其中一线城市同比-2%，环比增长 4%；二线城市同比-49%，环比-23%；三四线城市同比-22%，环比-3%。具体城市来看：1 ）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京环比出现上涨，环比增长 42%，上海同比和环比均出现小幅增长，分别为 13%和 10%； 2 ）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等跌幅较大，温州同比小幅上涨；3 ）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房， 11 城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。
LPR 下调带动房贷利率进一步下降。8 月 22 日央行下调 5 年期以上 LPR 15个基点至 4.3%，带动首套和二套房房贷利率下限降至 4.1%、4.9%，房贷利率下限达 2019 年以来新低。融 360 数字科技研究院对全国 42 个重点城市房贷利率的监测数据显示， 2022 年 8 月已经有 30 余个城市开始执行房贷利率下限水平，8 月（监测期为 2022 年 7 月 20 日至 8 月 18 日）房贷利率继续下降，全国首套房贷款平均利率为 4.39%，环比下降 3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降 1BP。
房企各渠道融资总规模维持低位， 房企债务到期压力短期有所缓解。 2022 年 8月房企非银融资总规模为 632 亿元，同比下降 46.9%，环比下跌 28.2%，1-8月房企债务累计发行 6339 亿元，同比下降 55.7%。从发行结构看，2022 年 3月后单月信用债发行规模在 500 亿元左右波动， 8 月降至 281 亿元，同比下降43%。海外债发行陷入困难，8 月无新增海外债发行。2022 年 9-12 月信用债到期规模 1792 亿元，海外债到期规模 1100 亿元，月均总到期规模约 723 亿元。7-8 月为年内第二次偿债高峰，8 月后债务到期规模有所下降，偿债压力有所缓解。
保障性租赁住房再获政策支持。本周保障性租赁住房再获政策支持，9 月 6 日教育部举行发布会，住建部住房保障司表示，大力支持教师队伍建设，发展保障性住房，缓解教师群体住房困难。 9 月 5 日，北京市住房城乡建设委印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，提出“十四五”期间北京市将建设筹集保障性租赁住房 40 万套（间）。深圳发布《深圳市福田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，指出"十四五" 期间建设筹集公共住房 4 万套（间），其中保障性租赁住房 3.4 万套（间），计划供应公共住房 2.6 万套，其中预计供应保障性租赁住房 1.8 万套。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1 ）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城 A、华润置地、万科 A、旭辉控股等；2 ）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。
