销售：5月销售下行放缓，单月环比回升同比降幅收窄
2022年1-5月全国商品房销售面积5.07亿平，累计同比-23.6%，较1-4月累计同比降幅扩大2.6pct。5月当月销售面积1.1亿平。5月销售面积较4月环比+25.8%（增速较4月由负转正，大幅提升69.0pct），同比-31.8%（较4月降幅收窄7.2pct），当月表现呈现企稳态势。2022年1-5月全国商品房销售金额4.83万亿元，累计同比-31.5%，较1-4月累计同比降幅扩大2.0pct。5月当月销售金额1.05万亿元，较4月环比+29.7%（增速由负转正大幅提升72.4pct），同比-37.7%（降幅收窄8.9pct）。从销售均价上来看，5月单月销售均价9615元每平，环比+3.1%（较4月提升2.8pct），1-5月累计销售均价9527元每平，环比+0.26%（较4月提升0.76pct）。我们认为，持续的政策放松对需求端起到一定的提振效果。但对比2016-2017年及2021年的销售市场表现，也同样存在5月销售数据环比提升的情况，因此，政策放松的提振作用是否仍将延续，仍有待于观察6-7月的市场表现。
投资：累计投资额同比延续负增长，单月表现优于4月
2022年1-5月房地产开发投资完成额5.21万亿元，累计同比-4.0%，较1-4月跌幅扩大1.3pct。5月当月房地产开发投资完成额1.3万亿元，环比+14.0%（增速较4月提升28.1pct），同比-7.8%（较4月同比跌幅收窄2.3pct）。
土地市场略有回暖，新开工、竣工面积环比修复
2022年1-5月土地购置面积累计同比-45.7%，较1-4月累计同比降幅收窄0.8pct。土地购置面积累计同比值自2021年5月以来13个月为负，2022年至今累计同比降幅始终在四成以上。5月单月土地购置面积环比+45.9%，同比-43.1%，环比增速大幅回正且同比降幅收窄约14.3pct。2022年1-5月新开工面积累计同比-30.6%，较1-4月降幅扩大4.3pct，自2021年7月以来已持续11个月负增长。2022年1-5月竣工面积累计同比-15.3%，较1-4月降幅扩大3.4pct。从单月表现情况来看，新开工面积5月当月环比增速由负转正，较上期提升53.5pct，且同比降幅略有收窄，而竣工面积5月当月环比增速由负转正，较4月提升41.9pct，但同比降幅扩大17.1pct。我们认为，土地市场环比回暖主要在于政府加大对房企让利的力度，通过降低起拍价格并提升住宅限价，提高地块的测算毛利率，从而吸引更多房企参与招拍挂。值得注意的是，房企方面需要获取充足资金才能购置土地，因此长期来看，土地端的持续回暖仍主要依赖于楼市需求修复。
房企资金面：5月单月略有改善但不明显，累计跌幅仍在扩大
2022年1-5月房地产开发企业到位资金累计值6.04万亿元，累计同比-25.8%，较1-4月降幅扩大2.2pct，2022年以来累计负增长趋势不断扩大。从房地产开发资金占比较大的国内贷款和其他资金来看：1）国内贷款2022年1-5月累计值8045亿元，累计同比-26.0%，较1-4月累计同比跌幅扩大1.6pct。国内贷款5月单月金额1208亿元，环比-7.9%，同比-34.0%，单月同环比降幅均有所扩大。从占比情况来看，1-5月国内贷款累计金额占比13.3%，较1-4月下降0.8pct。2）其他资金中，个人按揭贷款2022年1-5月累计值9785亿元，累计同比-27.0%，较1-4月累计同比降幅扩大1.9pct，5月单月金额1747亿元，环比+4.76%，同比-34.4%，环比由负转正提升30.5pct，且同比降幅收窄8pct。
投资建议：从往年的市场表现规律来看，6月为地产销售旺季，而市场到7月将进入淡季，环比需求预计将有所回落。同时，6-7月份将房企在今年内的境内外债务到期高峰，房企亟须借助市场修复推动销售回款并偿还债务。因此，6-7月份将作为评估政策是否需要进一步放宽的关键窗口期。如果市场基本面能够顺利度过6-7月，需求修复在7月之后会更加坚定。基于此，我们认为下半年受益于需求修复的带有Alpha属性的企业会更加受益。Alpha包含两个层次：1）2022H1维持拿地力度年内能够顺利推向市场销售，受益于行业销售修复周期；2）土储布局于需求率先修复的区域或者城市，销售表现有较强Alpha。投资标的方面，我们坚定看好长期受益于行业结构优化的优质龙头，以及短期抗周期能力强的小而美公司，相关标的包括：保利发展、中国海外发展；滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。此外，下半年需求修复利好中介和物业公司估值修复，建议关注贝壳、碧桂园服务等。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复拖累行业修复进度；个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。
