[研报PDF]中国物流地产行业研究报告

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  中国物流地产行业仍处于上升期,高端物流地产设施缺口仍然较大

  近几年基于国内物流行业的稳健增长,拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元,同比增长了8.8%,占物流行业总费用规模的33.5%,但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势,但涨幅逐降,物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

  政策红利逐渐显现,经济大环境持续向好,制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞

  物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产,近年来受到政府部门的高度重视,国务院联合多部门出台多项红利政策,推动物流地产的高速发展。同时,我国高端制造业强势发展,高技术产业投资规模持续扩大,后疫情时代,国内经济的逆势增长,带动消费总量攀升,共同为物流地产行业的发展提供动力。

  物流地产逐渐成为资本追逐的热点,探索出更多元化的盈利模式

  国内物流地产行业由于其资产的稀缺性,正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下,行业形成稳固的行业护城河,后发者难以超越。同时,物流地产基金走上前台,为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。

  “一超多强”格局初显,多领域企业开始迅猛发力

  普洛斯作为最早开始在中国布局的物流地产企业,占据着30%以上的市场,并逐渐由“跑马圈地”模式迈向功能性经营的生态系统模式。同时,传统房地产商、电商巨头、金融机构等来自不同领域企业同时发力,强势布局物流地产。

  行业迈向集约化、协同化发展,规模效应显著,衍生出更多的经营特性

  物流地产强者恒强,现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势,已经持有的资产形成壁垒,后发者难以替代,庞大的规模同时可以形成规模经济。此外,行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。

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