周度观点：
央行提出实施好差别化住房信贷政策：8月1日，央行召开2022年下半年工作会议，强调稳妥化解重点领域风险，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。
央行会议体现了政策的一致性和连贯性。我们认为，为了稳定房地产行业发展，需求端，各地区会结合当地实际情况，合理确定最低首付比例、公积金贷款最高额度等要求；另一方面，长端LPR有望进一步下降，以满足消费者刚需及改善购房需求。供给端，支持房企的合理融资需求，有利于缓解企业流动性压力，降低交付风险。
上海银保监局强调保持房地产融资平稳有序：8月4日，上海银保监局召开2022年年中工作推进会，提出坚持“房住不炒”定位，保持房地产融资平稳有序，有效满足刚性和改善性住房需求，加大对长租房市场和保障性住房建设的金融支持力度。支持上海市做好“保交楼”工作。
我们认为，在保交楼、保民生的政策基调下，上海市对出现项目的纾困可以借鉴郑州等城市的模式。对资可抵债的项目，政府对接央国企及金融机构，以收并购的方式接受项目；对资不抵债的项目，进行破产重组；对销售不畅、回款困难的项目，政府组织专项贷款，调整为“保障性租赁住房”的模式，增加市场的多样化供给。我们认为，央行及银保监会都强调了做好重点领域风险化解，加大对房地产行业的金融支持力度，有利于市场信心的恢复，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。
行业跟踪
销售回顾（07.30-08.05）：重点监测33城合计成交面积322.1万㎡，环比上周下降9.6%；2022年累计成交10052.9万㎡，累计同比下降39.9%。其中，一线城市成交72.9万㎡，环比上周增长4.0%，2022年累计成交1856.7万㎡，累计同比下降29.2%；二线城市成交168.1万㎡，环比上周下降12.7%，2022年累计成交5143.9万㎡，累计同比下降31.4%；三线城市成交81.8万㎡，环比上周下降13.3%，2022年累计成交3052.3万㎡，累计同比下降53.9%。
土地供应（07.25-07.31）：百城土地宅地供应规划建筑面积1260万㎡，2022年累计供应规划建面29469万㎡，累计同比下降46.7%，供求比1.31。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4199元/㎡，近四周平均挂牌均价4941元/㎡，环比下降22.6%，同比下降17.3%。
土地成交（07.25-07.31）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积926万方，2022年累计成交22574万㎡，累计同比下降52.7%。
土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为10756元/㎡，环比增长67.1%，同比增长247.5%，整体溢价率为4.1%，2022年平均楼面价6221元/㎡，同比增长9.6%，溢价率3.8%，较去年同期下降13.8个百分点。
风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。
